Bu çalışmada borç doğuran hukuki ilişkiye bağlı olarak bir taşınmazın kayıt altına alınması ile sonuçlanan ipotek kavramına genel bir giriş yapılacak ve sonrasında uygulamada önemli bir problem haline gelen süreli ipoteğin terkini süreçlerine yasal düzenlemelerle birlikte değinilerek çalışmamız sona erdirilecektir. ipoteğin Niteliği ipotek, alacak ödenmediği takdirde hak sahibine rehin konusu taşınmazı sattırarak bedelinden alacağını elde etme yetkisi veren bir tür taşınmaz rehnidir.
İpotekli borç senedi ve irat senedinden farklı olarak, ipoteğin görevi taşınmazın değerini tedavül ettirmek değil sadece bir alacağı güvence altına almaktır. Nihai olarak, taşınmaz rehninin bir türü olan ipotekte, bir alacağı güvence altına almak amacıyla belirli bir taşınmaz üzerinde kurulan ve alacak yerine getirilmediği takdirde hak sahibine taşınmazı icra organları vasıtasıyla sattırarak alacağını tahsil etme yetkisi veren sınırlı ayni bir haktır. ipoteğin bu özelliği nedeniyle, ipotek hak sahibine sadece alacağı kendisine vadesinde ödenmediğinde üzerinde kurulu taşınmazı sattırma ve alacağını satış değerinden öncelikli olarak elde etme yetkisi verir. Bunun dışında hak sahibinin taşınmazı kullanma veya taşınmazın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteme hakkı bulunmamaktadır. ipotek, niteliği itibariyle, ipotek alacaklısına tanımış olduğu bu güvencenin yanında, farklı türlerde ipotek tesisi hakkı tanıyarak ipoteğin kurulması yönünde daha işler hale getirmektedir. ipotek tesisi türleri, yasadan kaynaklanmasına, süresine ve ipotek limitine göre farklı şekillerde tesis edilmesine olanak tanınmaktadır.
İpoteğin Kaynağına Göre o Kanuni ipotek o iradi ipoteği ipoteğin Limitine Göre Anapara ipoteğin Sınır ipoteği ipoteğin Süresine Göre o Süreli ipotek o Süresiz ipotek Süreli ipoteğin Sona Ermesi ve Terkinin Nasıl Bir Yol izlenmeli ?
İpotek Sınırlı Ayni nitelikte bir hak olmakla birlikte, borçlunun bu ipotek türünden kurtulması veya alacaklının, alacağı ödenmediği takdirde hak sahibine rehin konusu taşınmazı sattırarak bedelinden alacağını elde etmesi mümkündür. Bunun sonucu olarak ipoteğin sona erme halleri, alacaklı veya borçlu yönünden farklılık göstermektedir. Bu nedenle bizim bu çalışma ile üzerinde durmaya çalıştığımız tür, süreli olarak tesis edilen ipoteğin taşınmaz malikinin talebi ile tapudan terkin edilmesine yöneliktir. Süreli ipotek, borcun temini olarak tesis edilen ipoteğin, belirli bir süreliğine taşınmaz üzerinde kayıtlanmasıdır. Her ne kadar rehin süresi belirli olmasına ve bu sürenin sonunda ipotek kaydının terkin edilmesi gerekmekte ise de, uygulamada çoğunlukla sorunlar yaşanmaktadır. Zira, TMK md: 864 hükmüne göre Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez. Cümlesi, süreli ipoteklerin kaldırılamayacağına yorumlanmakta idi. Ancak 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Yapılan Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 3. maddesi ile bir takım yenilikler getirilmiştir. 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883 üncü maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girdiği tarihten önce süresi dolmuş olmasına rağmen terkin edilmeyen süreli ipoteklerde anılan fıkrada belirtilen otuz günlük süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte başlar. TMK md: 883/2 İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı icra ve iflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması halinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. Getirilen bu düzenleme uzun süre önce tesis edilen süreli ipoteklerin artık taşınmaz malikinin talebi ile bu kanunun yürürlüğü girdiği tarih olan 01.01.2020 tarihinden 30 gün geçtikten sonra tapu müdürlüğüne müracaatla terkin edilmesi mümkün olacaktır. Ancak burada önemli olan husus şudur ki yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 30 gün içinde taşınmaz üzerinde icra ve iflas Kanunu md: 150/c ile ilgili şerhin taşınmaz üzerinde bulunmamasıdır. Zira bu madde, söz konusu taşınmaz yönünden ipoteğin paraya çevrilmesine yönelik takibe geçildiğinin tapu müdürlüğüne bildirilmesini düzenlemektedir. Hakkında işleme geçilen bir taşınmaz ile ilgili izah edilen yasal düzenlemeden yararlanılması olanağı olamayacağı kanaatindeyiz.
7181 Sayılı Kanun ile Getirilen Değişikliğin icra ve iflas Kanunu md: 153’e uygulanması mümkün müdür?
Kimi zaman tesis edilen ipoteklerde, borçlunun borcunu ödemek istemesine rağmen, alacaklıya ulaşılamaması veya alacaklının gaip olması halleri söz konusu olabilir. icra iflas Kanunu md: 153’te yer alan; İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip te kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamıyla yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir. Yasa metninde yer aldığı üzere, vadesi gelmiş alacağın borçlusu icra dairesine müracaat ederek ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir. icra dairesince alacaklıya gönderilen muhtıra sonucuna alacaklı tarafından herhangi bir yanıt verilmemesi ya da depo edilecek bedelin alınmaması halinde icra mahkemesinden bedelin depo edilmesini ve ipoteğin terkinini isteyebilir. İİK. m.153 hükmü, ipotek alacaklısının gaip olmasına ve borcu almaktan kaçınmasına ilişkindir. Bu durumlarda taşınmaz borçlusu tarafından açılacak dava, ipotek bedelinin depo edilerek ipoteğin terkin edilmesi talepli davadır. ipotek borçlusunun talebi yargılama sonucu kabul görse de kesin olarak neticelenmesi mümkün olmayabilir her zaman. Zira daha evvelden ulaşılamayan ipotek alacaklısı ortaya çıkabilir veya işlemlerin en başından itibaren güncel değerlere uyarlanarak depo edilen bedele itiraz ederek, sürecin daha da uzamasına neden olabilir. Böylesi bir durumda, ipoteğin kaldırılmasına yönelik dava usulüne geçilmeksizin, 7181 sayılı kanun hükmünün icra iflas Kanunu md: 153 hükmüne de koşulları elverdiği müddetçe uygulanabileceği kanaatindeyiz. Bu koşullar ise, öncelikli icra iflas Kanunu 153 maddesindeki adı geçen ipoteğin süreli olması ve yeni yasa ile getirilen değişiklik sonucu taşınmaz üzerinde İİK md: 150/c şerhinin bulunmaması gerekmektedir. Mavera Hukuk Bürosu olarak taşınmazlar üzerindeki kayıtların tesisi, terkini ve diğer yasal süreçlerle ilgili yasal düzenlemeler ve güncel gelişmeler çerçevesinde hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
